Em decisão que traz importante reflexão sobre os limites da responsabilidade do fiador em contratos de locação não residencial, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp nº 2220656 – RJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu de forma unânime que fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância do locatário com laudo de vistoria.
O caso, oriundo do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ), consolidou importante entendimento: o direito potestativo do locatário de encerrar a locação não pode ser obstaculizado por exigências unilaterais do locador, sob pena de violar princípios basilares do Direito Civil e, consequentemente, gerar a exoneração dos fiadores em relação aos débitos posteriores à efetiva desocupação.
Para facilitar a compreensão do caso como um todo, façamos uma breve digressão acerca dos principais fatos contidos no processo.
A controvérsia teve origem em contrato de locação não residencial celebrado entre a Assembleia de Deus Vitória em Cristo (ADVEC), na qualidade de locatária, e a empresa Glint Participações Ltda. e outros, como locadores. O pastor Silas Lima Malafaia e Elizete Santos Malafaia figuravam como fiadores da avença.
Ao término do prazo contratual, a locatária manifestou formalmente sua intenção de não renovar o contrato, notificou o locador com a antecedência legal de 30 dias (conforme art. 6º da Lei 8.245/91) e desocupou o imóvel na data prevista.
Contudo, no momento da vistoria final, os locadores redigiram um termo único que condicionava a entrega das chaves à assinatura do laudo de vistoria. Diante dessa exigência, a locatária recusou-se a entregar as chaves, pois tal assinatura implicaria assunção de responsabilidade e dívida.
Como consequência, a locatária ajuizou Ação de Consignação de Chaves, logrando êxito em efetuar a entrega judicial do imóvel.
Posteriormente, os locadores iniciaram Execução de Aluguéis contra os fiadores, cobrando valores referentes ao período compreendido entre a data originalmente prevista para a entrega das chaves e a efetiva Consignação Judicial.
Em Primeira Instância, o juízo reconheceu a inexistência de débito dos fiadores, fundamentando que a recusa em entregar as chaves decorreu de condição potestativa imposta pelo locador, e não de inadimplemento do locatário ou dos fiadores.
O TJ/RJ, contudo, reformou a sentença, decidindo que os fiadores permaneciam responsáveis até a efetiva entrega material das chaves, argumentando que “o contrato de fiança persiste enquanto existir a obrigação principal”.
Inconformados com o entendimento do Tribunal, os fiadores interpuseram o Recurso Especial nº 2.220.656/RJ, ora analisado.
Em voto muito bem fundamentado, a I. Ministra Nancy Andrighi fundamentou sua decisão nos seguintes pilares:
- Natureza Jurídica do Direito de Denúncia Vazia – Direito Potestativo: o encerramento de contrato de locação por prazo indeterminado constitui direito potestativo do locatário, conforme art. 6º da Lei 8.245/91. Trata-se de manifestação unilateral de vontade que não pode ser contestada ou obstaculizada pelo locador, independentemente de eventuais alegações de prejuízos ou danos ao imóvel.
- Impossibilidade de Condicionamento da Entrega das Chaves: o STJ foi categórico: o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à assinatura de laudos, termos de vistoria ou qualquer outro documento que implique confissão de responsabilidade por danos.
Eventuais danos ao imóvel devem ser perseguidos em ação própria, com observância do contraditório e da ampla defesa. A recusa em receber as chaves configura mora do credor (mora accipiendi), liberando o devedor e, por consequência lógica, os garantes.
- Efeitos da Ação de Consignação de Chaves: Relatividade da Coisa Julgada: a Ministra destacou que a ação de consignação de chaves ajuizada exclusivamente entre locatário e locador vincula apenas as partes litigantes (art. 506 do CPC), não prejudicando terceiros, como os fiadores.
- Desoneração dos Fiadores: a responsabilidade do fiador é acessória à obrigação principal do locatário. Se o locatário cumpriu todas as suas obrigações (notificação, desocupação, oferecimento das chaves), não há que se falar em inadimplemento que justifique a permanência da responsabilidade dos fiadores.
Por conseguinte, não podem os fiadores ser responsabilizados por ato exclusivo dos locadores (no caso, a recusa injustificada no recebimento das chaves).
Em suma, a decisão do STJ representa importante avanço na proteção dos direitos dos fiadores e na correta interpretação dos institutos do direito locatício.
O direito de encerrar a locação é potestativo e irrenunciável. Seu impedimento por condições unilaterais do locador não apenas viola a Lei de Locações, mas também exonera os fiadores de responsabilidade por débitos posteriores à legítima manifestação de vontade do locatário em devolver o imóvel.
A decisão reafirma que o Direito não pode ser instrumento de perpetuação de vínculos indesejados, cabendo ao Judiciário garantir que direitos potestativos sejam exercidos plenamente, sem embaraços artificiais que distorçam a natureza jurídica dos institutos locatícios.
Fonte: Migalhas
