Por Luiz Fernando Roma Rodrigues
Em recente decisão, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu provimento a recurso de Agravo de Instrumento pelo Cury e Moure Simão Advogados e determinou a expedição de alvará judicial para regularizar imóvel localizado no Município de Itanhaém/SP mediante a outorga de escritura definitiva de compra e venda de imóvel.
Em resumo, o caso é o seguinte: o processo originário constitui-se em inventário cujo autor da herança (falecido) era proprietário de diversos lotes de terreno localizados no Balneário Paranapuan, cidade de Itanhaém/SP.
Ainda em vida, o autor da herança cedeu os direitos sobre boa parte desses terrenos a terceiros mediante “Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Terreno”.
Ocorre que, à época da cessão, não se procedeu à devida regularização dos imóveis perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, tendo permanecido o falecido como o proprietário perante o Poder Público.
No processo de inventário anteriormente mencionado, os herdeiros agora desejam regularizar a situação cadastral de cada um desses terrenos alienados transmitindo a propriedade registral a quem de fato a possui.
Na Primeira Instância, os herdeiros requereram a expedição de alvará judicial para outorga de escritura de compra e venda referente a um dos terrenos que foi vendido no ano de 1.979 ainda em vida pelo falecido e devidamente quitado, tendo sido pago o preço à época de CR$ 187.500,00 (cento e oitenta e sete mil e quinhentos cruzeiros).
Vale salientar que os herdeiros não dispunham do respectivo comprovante de quitação pelo fato de não o terem localizado. Entretanto, assinaram declaração afirmando categoricamente que o preço integral havia sido quitado e requerendo a expedição de alvará para a regularização do imóvel.
Apesar disso, o magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido de expedição de alvará exigindo nessa mesma oportunidade documento que comprovasse a conclusão da cessão dos direitos sobre o terreno ainda em vida.
Ocorre que, como salientado, os herdeiros não dispunham de nenhuma prova física da quitação ainda em vida do preço do imóvel pelo fato do proprietário à época (autor da herança) não ter arquivado cópia do termo de quitação outorgado aos compradores.
Mesmo tendo sido anexados ao processo o Contrato de Promessa de Compra e Venda do terreno em questão e também um Termo de quitação plena, geral, integral, irrestrita e irrevogável do preço pago pela compradora do imóvel à época assinado por todos os herdeiros, o juízo manteve a sua decisão e indeferiu o pedido de expedição de alvará, exigindo apresentação de prova física da quitação do valor.
Diante desse cenário, os herdeiros interpuseram Agravo de Instrumento objetivando a reforma da decisão que indeferiu a expedição do alvará judicial.
No recurso, esclareceram que o preço do terreno foi de fato quitado à época pelo comprador e que não dispunham de prova física da quitação.
Tendo isso em mente, declararam que a exigência do juiz de Primeira Instância de apresentar prova da quitação constituía-se em prova impossível ou “diabólica”, documento esse que, a bem da verdade, nunca existiu pelo fato de o autor da herança nunca ter fornecido recibo de quitação do preço do terreno, como anteriormente detalhado.
Os herdeiros também apontaram a necessidade de expedição do alvará para que a regularização fosse feita o mais rápido possível, a fim de evitar que débitos de IPTU relativos a estes imóveis recaiam sobre o espólio.
Ante a exposição dos fatos e da fundamentação jurídica pelos herdeiros, a 6ª Câmara de Direito Privado do Estado de São Paulo deu provimento ao recurso por eles interposto.
No acórdão, o Tribunal considerou que a exigência feita pelo juiz de Primeiro Grau revela-se “desarrazoada e materialmente inexigível, tendo em vista o extenso lapso temporal decorrido desde a celebração do contrato”.
Também pontuou que “não se pode ignorar que os únicos sujeitos eventualmente interessados em eventual saldo de preço são justamente os herdeiros agravantes, que afirmam de forma expressa a quitação integral da obrigação, inexistindo qualquer conflito de interesses, prejuízo a incapazes ou risco ao acervo hereditário”.
Ainda, o Tribunal declarou que “exigir dos agravantes a produção de documento inexistente ou irremediavelmente perdido pelo decurso do tempo traduz verdadeira prova diabólica, incompatível com os princípios da razoabilidade, da efetividade do processo e da instrumentalidade das formas.”
E, arrematou de forma contundente: “o processo de inventário ainda que findo não pode se transformar em obstáculo perpétuo à concretização de obrigações assumidas validamente pelo falecido, sobretudo quando inexiste controvérsia entre os sucessores e o ato pretendido visa apenas exaurir relação jurídica já consolidada no plano material.”
Portanto, a decisão de Primeiro Grau foi reformada tal como requerido pelos herdeiros, tendo consequentemente sido determinada pelo Tribunal a expedição de alvará judicial para outorga da escritura definitiva de compra e venda do terreno, o que possibilita a sua regularização perante o Cartório competente.
Fonte: Agravo de Instrumento nº 2311740-71.2025.8.26.0000, julgado pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
