Em julgamento recente, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reconheceu que a irregularidade registral de bem imóvel implica necessariamente na diminuição de seu valor comercial.
Trata-se, especificamente, do Agravo de Instrumento nº 2066093-37.2025.8.26.0000, julgado pela 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP, a qual deu provimento em parte ao recurso por votação unânime.
Em linhas gerais, a agravante vendeu o imóvel em questão à agravada no ano de 1.994. Ocorre que, desde então, a agravada nunca procedeu à devida regularização do bem: não solicitou a outorga da escritura, não recolheu ITBI incidente sobre a negociação e não regularizou a devida transferência da propriedade do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Tendo a agravada entrado em estado de inadimplência com relação aos débitos condominiais relativos ao imóvel em tela, a agravante, por ainda constar como a proprietária do bem perante o Cartório competente, foi acionada judicialmente para pagar tais despesas condominiais do período compreendido entre janeiro de 1.998 a junho de 2.001.
Diante desse cenário, a agravante foi obrigada a quitar o débito e, em seguida, ajuizou Ação de Cobrança em face da agravada para obter o ressarcimento da quantia despendida. Sobreveio r. sentença de procedência, sendo a agravada condenada ao pagamento do montante de R$ 31.389,23.
Ante a ausência de pagamento voluntário da parte da agravada, houve a penhora do imóvel gerador do débito em análise. Decidiu-se que o imóvel seria alienado mediante leilão, sendo, por conseguinte, determinada a realização de perícia técnica para estabelecer o valor da venda.
É nesse momento que a controvérsia tem início. O i. perito responsável pela tarefa de avaliação do imóvel determinou, para a venda em leilão, que o bem fosse negociado pelo seu “preço cheio”, como se estivesse integralmente regularizado, levando em conta apenas aspectos físicos, geográficos e estruturais, e o juízo de primeiro grau acatou o critério de julgamento do expert.
Ocorre que, como visto anteriormente, o imóvel encontrava-se em situação registral irregular e, em razão disso, a penhora mencionada previamente recaiu apenas sobre os direitos aquisitos que a agravada possui sobre o bem, e não sobre a propriedade em si.
Tal fato, inexoravelmente, acarreta a desvalorização do imóvel. Ora, não haverá comprador no mundo que se disponha a comprar determinado imóvel em situação registral irregular pagando o preço integral de venda, como se estivesse adquirindo a sua plena propriedade, quando, em verdade, está apenas adquirindo meros direitos aquisitivos.
Sobre o tema, o especialista Kênio de Souza Pereira publicou artigo no site oficial do Colégio Notarial do Brasil, do qual se extrai o seguinte trecho:
“Causa estranheza as pessoas ignorarem que o imóvel pode
vir a perder até 40% do valor de mercado por falhas na
documentação que impeçam sua negociação futura.
Logicamente, há quem compre um imóvel sem o devido
registro da escritura na matrícula, mas ao vender apenas a
posse poderá vir a conseguir nem a metade do valor de
mercado. O comprador terá que contratar um advogado para
propor a ação de usucapião ou efetivar outros procedimentos
que têm elevado custo para obter a segurança que decorre
da obtenção do registro em seu nome. Esses processos que
envolvem a regularização da propriedade são complexos,
sendo comum custar em até 30% do valor do bem, além de
serem demorados. Apesar disso vale a pena, diante dos
benefícios de tornar seu imóvel negociável, o que evitará
riscos para quem comprá-lo, vendê-lo ou herdá-lo.”
(PEREIRA, Kênio de Souza. Imóvel Irregular Prejudica Herdeiros e
Perde Valor. Colégio Notarial do Brasil –Seção São Paulo. Disponível
em: https://cnbsp.org.br/2020/12/16/artigo-imovel-irregular-
prejudica-herdeiros-e-perde-valor-%C2%96-por-kenio-de-souza-
pereira/.)
Trata-se, a bem da verdade, de algo óbvio: ao se comprar imóvel sem registro na matrícula, o adquirente terá certamente custos extras elevados na sua devida regularização, o que, fatalmente, diminuirá o seu
valor de mercado.
Um reflexo disso é que, no processo em comento, o imóvel em destaque foi a leilão em duas oportunidades pelo valor de R$ 806.910,00 e, em ambas as vezes, não foi arrematado, justamente pelo fato de estar sendo negociado pelo “preço cheio”, quando deveria estar sendo oferecido com valor reduzido tendo em vista a irregularidade registral abordada nas linhas anteriores.
O imóvel estava prestes a ir a leilão em uma terceira oportunidade e, ante a homologação, pelo juízo de 1º Grau, da perícia determinando a venda pelo preço total do imóvel, a agravada interpôs Agravo de Instrumento para tentar reverter a decisão e fazer com que o imóvel fosse leiloado com valor reduzido, o que aumentaria exponencialmente as chances de sucesso na hasta.
A 34ª Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso, mediante votação unânime, reconhecendo que, diante da irregularidade registral do bem, é
forçoso concluir que deve ele sofrer depreciação em seu valor de venda.
O relator do acórdão, o Desembargador Dr. Rômolo Russo, foi brilhante ao compilar as razões que levaram à reforma da decisão do juízo de 1º Grau:
Consoante alinhavado nas razões recursais, a pendência de
irregularidade registral inegavelmente implica em ordinária
depreciação ao valor de avaliação do imóvel, vez que ao
futuro adquirente serão impostos os ônus para regularizá-lo,
os quais, como consabido, em geral envolvem investimento
financeiro considerável.
Por conseguinte, o oferecimento em hasta pública de
apartamento sem registro imobiliário pelo preço integral de
avaliação, correspondente ao de um imóvel sem tais
entraves, de fato reduz o interesse dos licitantes do leilão em
sua aquisição, situação inclusive já observada nos autos,
uma vez que o imóvel já fora praceado por diversas vezes,
sem interessados em sua arrematação
homologação da avaliação do imóvel pelo preço integral, sem
a depreciação inerente à hipótese, inviabiliza as tentativas de
alienação, postergando o adimplemento da dívida e o próprio
andamento do processo, em trâmite há quase vinte anos.”
(TJSP, Agravo de Instrumento nº 2066093-37.2025.8.26.0000, da
34ª Câmara de Direito Privado, São Paulo/SP, 10 de junho de 2025,
p. em 18 de junho de 2025, relator Desembargador Dr. Rômolo
Russo)
Foi, portanto, reformada a decisão que homologou o laudo apresentado pelo perito que não reconhecia a desvalorização do imóvel em situação registral irregular, sendo determinada a redução do preço do bem em leilão na proporção de 20% sobre o valor apurado na perícia.
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