Cury e Moure Simão
Por Luiz Fernando
Todas as pessoas sonham em adquirir o seu próprio imóvel e ter um lar para chamar de seu. Tal decisão, todavia, deve ser muito bem planejada e calculada para não resultar em prejuízos e dores de cabeça futuramente.
Nesse sentido, a nova decisão proferida pelo Conselho Nacional de Justiça aumenta ainda mais a responsabilidade do adquirente no momento de fechar negócios imobiliários.
No julgamento do procedimento de controle administrativo 0001611-12.2023.2.00.0000, ocorrido em setembro 2025, o CNJ adotou o entendimento de que a exigência de certidão negativa de débitos como requisito para registro da compra do imóvel perante o competente Cartório de Registro configura uma forma indireta de cobrança de tributos e, portanto, resta vedada.
Em outras palavras, cartórios de registros não podem mais exigir certidões negativas de débito como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis.
Malgrado tenha decidido pela proibição, o CNJ fez questão de destacar que nada impede o cartório de solicitar certidões fiscais – meramente para fins informativos, sem impedir que o registro seja efetivamente concretizado.
Tal decisão, apesar de constituir avanço na desburocratização e um maior acesso ao registro de imóveis, obriga o comprador a proceder, de forma mais cautelosa, à análise e verificação da documentação do imóvel que se pretende adquirir e dos seus vendedores.
Portanto, a due diligence imobiliária, feita por escritórios de advocacia especializados, tornou-se ainda mais imprescindível.
A imprescindibilidade da due diligence imobiliária decorre do fato que, uma vez desobrigado de apresentar certidões negativas de débitos, os riscos, especialmente ao comprador/adquirente, aumentam exponencialmente.
E como o cenário acima descrito pode ocorrer na prática?
Imagine que o casal Pedro e Daiane tenha finalmente encontrado o imóvel de seus sonhos, o qual pertence ao Sr. Ricardo. Ansiosos em adquirir rapidamente o bem, deixam de tomar os devidos cuidados, como solicitar certidões negativas do imóvel e do vendedor e fazer uma investigação mais detalhada da situação do imóvel (due diligence imobiliária).
Ocorre que referido imóvel, de propriedade do Sr. Ricardo, é objeto de penhora nos autos de uma ação judicial e o cartório deixou de solicitar a certidão negativa temendo ir de encontro à decisão do CNJ.
Resultado: apenas alguns meses após a compra e já residindo efetivamente no imóvel, o casal toma conhecimento, através de terceiros ou de algum ato judicial e/ou extrajudicial, de que o bem imóvel é objeto de penhora por dívida de seu antigo proprietário.
Com isso, começa o pesadelo do casal que adquiriu o imóvel, traduzido em elevados custos com a contratação de advogados, batalhas judiciais demoradas e o risco concreto de perder o tão sonhado lar.
Assim, levando em conta a nova decisão do CNJ e para não incorrer no mesmo erro do casal citado no nosso exemplo, conclui-se que a pessoa interessada em comprar imóvel, deve, mais do que nunca, investigar com cuidado e atenção, no momento da aquisição de um imóvel, a situação jurídica do imóvel, dos seus vendedores e dos seus antecessores.
Se de um lado a recente decisão do CNJ desburocratiza o sistema, de outro lado exige dos adquirentes atenção redobrada.
Essa investigação, conforme já dito, deve ser levada a cabo por meio de minucioso levantamento de certidões, verificação a respeito da existência de possíveis dívidas e processos judiciais e, por fim, a revisão atenta das cláusulas constantes no contrato de compra e venda.
Para tanto, recomenda-se sempre a contratação de advogado especializado na área para conduzir todo esse processo de forma segura e organizada.
