Cury e Moure Simão Advogados
Por Willian Amado
Ao adquirir imóvel urbano, logo surge a obrigação de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) aos cofres do município competente.
Muitos adquirentes desconhecem se a propriedade está inserida em Área de Preservação Permanente (APP) ou em zonas com restrição semelhantes, o que pode implicar diminuição do valor do IPTU ou até a dispensa do pagamento.
Tais áreas são declaradas protegidas com o objetivo de preservação, com amparo no Código Florestal (Lei n.º 4.771/65). Nestas áreas, construções ou alterações são proibidas, o que limita significativamente o direito do proprietário de dispor plenamente do bem adquirido.
Analisando o critério quantitativo do IPTU, verifica-se que a base de cálculo consiste no valor venal do imóvel que representa uma estimativa de seu preço de mercado.
Referida estimativa considera diversos fatores, como localização, área do terreno e da construção, padrão construtivo e o uso do imóvel.
Neste sentido, o renomado doutrinador Hugo de Brito Machado, em sua obra “Curso de Direito Tributário”, esclarece a definição de valor venal:
“A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel (CTN, art. 33). Valor venal é aquele que o bem alcançaria se fosse posto à venda, em condições normais. O preço, neste caso, deve ser o correspondente a uma venda à vista, vale dizer, sem incluir qualquer encargo relativo ao financiamento.”
Diante das restrições impostas em APPs, os municípios devem considerar tal condição ao apurar o valor venal do imóvel através de seus agentes, vez que, áreas sob regime de preservação permanente, por não permitirem edificações ou alterações, perdem seu valor de mercado para fins de construção ou uso econômico direto.
Desse modo, se a APP abranger a totalidade do imóvel, o valor de mercado para fins de IPTU é inexistente. Caso apenas uma parte do imóvel esteja em APP, o valor venal deverá ser aferido somente sobre a porção não afetada que possui plena capacidade de utilização.
Hugo de Brito Machado reforça esta tese, destacando a ausência de valor venal para imóveis em APP:
“Se o imóvel é declarado Área de Preservação permanente, tal fato deve ser considerado na determinação da base de cálculo do imposto. Se o imóvel está inteiramente situado na área de preservação, e nele não se permite edificação, é inadmissível lançamento do imposto, porque não subsiste o direito de propriedade, configurando-se verdadeira desapropriação indireta.”
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) compartilha deste entendimento, pois no Agravo Interno em Agravo em Recurso Especial nº 1723597, a Corte invalidou a cobrança de IPTU sobre imóvel integralmente declarado como APP, conforme trecho do julgamento abaixo transcrito:
“(…)
Ou seja, o titular de domínio (ou de fração dele) de área non aedificandi, apesar de não fazer jus à indenização pela intervenção estatal, merece ser exonerado do IPTU exatamente por conta desse ônus social, se, repita-se, cabal e plenamente inviabilizado o direito de construir no imóvel ou de usá-lo econômica e diretamente na sua integralidade.
(…)
Cobrança de tributo sobre imóvel intocável ope legis e, por isso, economicamente inaproveitável, flerta com confisco dissimulado.”
A jurisprudência do STJ enfatiza que a cobrança de tributo sobre um imóvel legalmente intocável e economicamente inaproveitável, devido à restrição ambiental, urbanística, sanitária ou de segurança que recai sobre 100% do bem, configura um confisco dissimulado.
Neste sentido, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) adotou a mesma linha de raciocínio, conforme trechos extraídos do recurso de apelação n. 1004166-39.2016.8.26.0506:
“(…)
O direito de propriedade confere ao seu titular as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, conforme dispõe o art. 1.228 do CC/2002. Ora, sendo impossível a supressão de vegetação em toda a área do imóvel, e mais, qualquer ato de edificação, o conteúdo econômico do terreno esgota-se por completo, restando tão somente a possibilidade de ser vendido.
(…)
Desse modo, conquanto possível a exigência tributária sobre imóveis com restrições parciais de uso, seja em razão de parcela do terreno pelo que a área deve ser reduzida na base de cálculo do IPTU ou de limitações menos severas a permitir, destarte, um mínimo aproveitamento econômico do bem, a situação em apreço reflete justamente aquela apontada pelo Superior Sodalício como sujeita ao afastamento do imposto, eis que se trata de imóvel economicamente inaproveitável.”
Sendo assim, percebe-se que, segundo a pacífica jurisprudência do STJ e TJ/SP, bem como com amparo em lições doutrinárias, deve-se considerar a APP para fins de aferição da base de cálculo do imóvel, pois certamente resultará na diminuição do valor a ser pago a título de IPTU ou até mesmo a inexistência de cobrança.
Por fim, importante estabelecer que, mesmo que determinados municípios utilizem bases de cálculo distintas do valor venal para fins de arbitramento do IPTU, como, por exemplo, a Planta Genérica de Valores (PGV) ou o valor de mercado, o raciocínio é o mesmo: a APP deve ser considerada para o arbitramento, deduzindo-se da base de cálculo a parcela sem proveito econômico do imposto.
No caso de dúvida a respeito do tema, os advogados especializados do Cury e Moure Simão Advogados estão à disposição para prestar a você os esclarecimentos necessários.
