O Conselho Superior de Magistratura, no julgamento da Apelação Cível nº 1001762-42.2024.8.26.0471 (processo de origem que tramitou na Comarca de Porto Feliz/SP), adotou relevante entendimento para o Direito Imobiliário ao determinar a possibilidade de instituição de bem de família em imóveis que são objeto de contrato de alienação fiduciária.
Em síntese, a demanda mencionada versa sobre dúvida registral suscitada por requerimento da parte interessada ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis. Nela, o relator e Corregedor-Geral de Justiça, Dr. Francisco Loureiro, dispôs que “a propriedade fiduciária pertencente ao ente financeiro, propriedade sob condição resolutiva, não representa óbice ao registro, à proteção buscada, à blindagem patrimonial em relação a dívidas futuras, ao resguardo de um patrimônio mínimo, estado mínimo de subsistência, ato de planejamento familiar afetado ao direito de moradia.”
No voto, o relator ainda determinou que a proteção advinda do bem de família não pode ser oposta ao credor fiduciário. Em outras palavras, o devedor fiduciante somente estará protegido pelo instituto do bem de família perante terceiros alheios à relação anteriormente estabelecida entre
ele e a instituição fiduciária, mas não o estará em face daquela com quem
contratou a alienação.
Importante mencionar ainda que, quando da quitação total e plena do valor devido ao credor fiduciante, a proteção do bem de família incidirá sobre a propriedade plena do imóvel e não somente sobre o direito real de aquisição, como ocorria quando ainda não havia sido quitada a integralidade da quantia à instituição financeira fiduciária.
Para facilitar o entendimento do quadro acima delineado, segue exemplo de uma situação análoga à descrita anteriormente:
Imagine que Paulo e Samantha moravam de aluguel e desejavam ter o seu próprio lar. Após extensa pesquisa, encontraram o imóvel dos seus sonhos, só que não dispunham de condições para quitar o preço total do bem.
Assim, assinaram Contrato de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel com o Banco XYZ, mediante o qual restou estipulado que o casal iria obter a posse direta do imóvel e, também, obteria o direito real de aquisição do bem após a quitação do valor constante no contrato. Como garantia, o Banco XYZ reservava para si a propriedade indireta do imóvel.
O valor do contrato foi de R$ 300.000,00 a serem pagos em 120 parcelas mensais e sucessivas de R$ 2.500,00.
Paulo e Samantha possuem somente o imóvel em questão para moradia e, depois de alguns anos, para protegê-lo de eventuais execuções, decidem instituir a proteção do bem de família sobre ele. Ocorre que, ao fazê-lo, o Contrato de Alienação Fiduciária ainda não estava quitado. E agora? É ou não possível fazê lo?
Segundo o entendimento acima demonstrado, é possível a instituição de bem de família em imóvel objeto de alienação fiduciária. Deve-se atentar somente para 2 pontos: a proteção do bem de família terá força apenas perante terceiros, e não perante o Banco XYZ, pois somente possui força em face de dívidas geradas após a sua instituição; quando Paulo e Samantha quitarem o valor total com relação ao banco, a propriedade plena do apartamento será do casal e a proteção do bem de família será estendida a imóvel como um todo.
Havendo dúvida em relação ao tema versado neste artigo não deixe de consultar a os advogados especializados da Cury e Moure Simão Advogados.
Cury e Moure Simão Advogados
Por Luiz Fernando Roma Rodrigues
