POSSIBILIDADE DA RESERVA DE FUTURA UNIDADE IMOBILIÁRIA ANTES DO REGISTRO INCORPORAÇÃO

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Cury & Moure Simão Advogados

Por Maurício Guimarães Cury

Uma decisão inédita do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) agitou, nos últimos dias, o mercado imobiliário brasileiro.

A 3ª Câmara de Direito Civil do TJSC reconheceu a possibilidade de reserva de futuras unidades imobiliárias prometidas em construção antes do registro do memorial de incorporação imobiliária do empreendimento.

Referida decisão representa mudança significativa no mercado imobiliário, na medida em que, reconhece, a possibilidade de interessados na aquisição de imóveis que ainda serão construídos, fazer as suas reservas antes do registro de incorporação imobiliária do empreendimento.

A decisão proferida pelo TJSC foi possível em razão da alteração do artigo 32 da Lei 4.591/64 introduzida pela Lei de Registros Públicos (Lei 14.382/2022).

Pelos termos do antigo artigo 32 da Lei 4591/64, o incorporador somente poderia “negociar” frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas, após o registro do memorial de incorporação imobiliária perante o cartório de registro de imóveis competente.

A nova redação do artigo 32 da Lei 4.591/64 suprimiu a palavra “negociar” e introduziu, como vedação aos incorporadores, os atos de “alienação ou oneração” das frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas.

Com esta alteração, decidiu o TJSC, como legal e legítima, a possibilidade do incorporador, realizar reservas de unidades futuras, antes mesmo do registro do memorial de incorporação imobiliária.

Em síntese, isso quer dizer que, com a alteração do artigo 32 da Lei 4591/64, trazida pela Lei 14.382/2022, o incorporador pode reservar frações ideais de terrenos com acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas (unidades imobiliárias futuras), sem que isso constitua, como antes assim o era, qualquer ilegalidade.

É bom que se diga que, no caso de reserva, não pode haver pagamento de sinal ou de entrada, pois, isso, em tese, poderia caracterizar início de ato de alienação ou oneração, o que apenas se permite com o registro da incorporação imobiliária.

Como o registro do memorial de incorporação é ato burocrático, que demanda tempo e diversas providências do incorporador, a decisão do TJSC deve ser aplaudida, pois, sem dúvida alguma, ela traz dinamismo, agilidade e incremento ao setor imobiliário, possibilitando ao incorporador, no momento que antecede o registro da incorporação imobiliária, entre outras vantagens, ter uma ideia do sucesso ou do insucesso de vendas do lançamento do seu futuro empreendimento.

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