COVID-19 E AS LIMITAÇÕES À CONVIVÊNCIA EM CONDOMÍNIOS

mulher com mascara no rosto

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O covid-19 está impactando não só as áreas de saúde e economia, mas também as relações sociais de forma comunitária.

O isolamento social recomendado pelas organizações sanitárias e, especialmente, pela determinação advinda do Ministério da Saúde e da Organização Mundial de Saúde – OMS, aliado ao decreto de calamidade pública nº 24.887 de 20 de março de 2020, trazem, aos condomínios em geral, grandes reflexos com consequências jurídicas relevantes.

Muito tem se perguntado sobre o poder do síndico de limitar o acesso dos condôminos as áreas comuns do edifício, como, por exemplo, piscinas, academias de ginástica, salões de festas, churrasqueiras, quadras esportivas entre outras áreas de lazer.

Teria o síndico direito de limitar o acesso a tais áreas comuns? O síndico, limitando as áreas comuns, extrapola os seus poderes? O direito de propriedade é violado quando da imposição de medidas restritivas à circulação dos moradores nas áreas comuns do edifício?

Ora, para respondermos estas perguntas, necessário o bom senso e, claro, a observância das normas vigentes.

O condomínio edilício é representado pelo síndico e, este como representante legal da massa, está submetido às normas previstas em assembleia, na convenção condominial e na lei civil.

Diante desses aspectos, os síndicos, ainda que estejam imbuídos de boa-fé e com espírito comunitário ao proibir o uso e fruição de determinadas áreas comuns, deverão observar as regras gerais dispostas na legislação.

Uma delas é a convocação de assembleia geral extraordinária, de caráter emergencial.

A dúvida que muitos síndicos têm suscitado é se, na ocorrência de caso excepcional, como o vivido atualmente, exige-se – ou não – que o prazo para a convocação da assembleia extraordinária seja estritamente observado.

Para responder a esta pergunta, necessário verificar-se, primeiro, a natureza das deliberações. As deliberações são urgentes ou não? Se as deliberações forem urgentes, entendemos – respeitando sempre ponto de vista contrário – que desaparece – especialmente no momento de pandemia – a obrigação do cumprimento de tal prazo. Se as deliberações não forem urgentes, entendemos, que o prazo deva ser respeitado.

Na hipótese do síndico, em razão da urgência e relevância da assembleia, descumprir o prazo previsto na convenção condominial, a nossa sugestão é que as decisões tomadas na assembleia sejam referendadas em assembleia posterior.

Não podemos deixar de lembrar que, em razão do estado de pandemia, a determinação de “isolamento social” vale também para as reuniões condominiais. Assim em situações de pandemia, como esta que estamos atravessando, a convocação e realização da assembleia podem se dar, excepcionalmente, através de meios eletrônicos.

Deste modo, recomendamos que a assembleia geral extraordinária, diante do caráter emergencial, seja convocada por e mail e realizada pela via eletrônica (Skype, Zoom, WhatsApp), referendando-se a excepcionalidade da medida por ata.

Aliás, neste momento de pandemia, esta é a maneira mais adequada para realização de assembleias, conforme, inclusive, decidido em recente julgamento (20.03.20) proferido pela 3ª Vara Cível da Comarca de Suzano-SP, processo n. 1001971-33.2020.8.26.0606 que, houve por bem, suspender assembleia presencial.

Feita essa breve reflexão sobre a melhor forma de realizar assembleia (presencial ou virtual) passamos, agora, para outro ponto que vem suscitando muitas dúvidas dos síndicos, qual seja: o condomínio, no momento de pandemia, pode criar regras restritivas e limitativas de circulação e uso de áreas comuns ? Entendemos que sim.

O condomínio, através assembleia geral extraordinária (que nesse momento pode ser realizada de forma virtual, conforme acima exposto), tem o poder de limitar o uso das áreas comuns. As determinações restritivas mais comuns, entre outras, são as seguintes:

Elevador: é possível que a assembleia determine que cada condômino, especialmente aqueles que são da área de saúde (médicos, enfermeiros, dentistas, técnicos, entre outros), façam uso do elevador sozinho, sem que nenhum outro morador esteja compartilhando o espaço do transporte no condomínio (caso de limitação)

Academia: o uso pode ser restringido, por exemplo, a um morador por vez, em horários diferentes, previamente agendados e reservados, com a obrigação imposta ao morador, de comunicar ao condomínio o fim do período de uso para que haja uma limpeza específica da área, com o objetivo de evitar a contaminação dos objetos usados e por em risco a saúde dos demais moradores (caso de limitação).

Piscina, churrasqueira, salão de festas: os espaços podem sofrer limitação excepcional durante o período em que contatos em grupo devem ser evitados, estabelecendo-se, por exemplo, horários de reserva de uso individual por parte do condômino ou para uso do seu núcleo familiar, com quem já convive em sua unidade (caso de limitação).

Festas e recepções no ambiente condominial:  é possível a proibição de festas nas áreas comuns e na própria unidade autônoma, considerando que a festa aumenta o fluxo de pessoas no ambiente condominial (caso de proibição)

Delivery: determinar que cada morador se responsabilize, pessoalmente, pelo recebimento das entregas nesta modalidade (caso de limitação e proibição).

Circulação geral de terceiros: suspender a circulação de terceiros estranhos ao condomínio, exceto, para a realização de serviços essenciais (caso de limitação e proibição).

Em apertada síntese, estas são, entre muitas outras, as dúvidas mais comuns que estão sendo suscitadas pelos síndicos dos condomínios.

Em qualquer situação, como dissemos inicialmente neste texto, devem ser observadas as normais legais e o bom senso, práticas estas de extrema importância para a boa e saudável vida condominial.

Cury e Moure Simão Advogados

Ana Lucia Moure Simão Cury

Lidiani Machado Soares Faccioli

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